주택임대차보호법, 등기보다 계약 당시 실제 용도가 중요합니다
주택임대차보호법 적용 여부는 등기나 공부상 표시만으로 결정되지 않습니다. 계약을 맺을 때 건물이 실제로 주거용으로 쓰였는지, 주거와 영업 공간이 어떻게 함께 이용됐는지를 살핍니다.
주택임대차보호법 적용 여부는 건물의 등기 유무보다 임대차계약을 맺을 당시 실제로 주거용으로 쓰였는지가 중요한 기준입니다. 미등기·무허가 건물이라도 주거용 건물에 해당하면 법이 적용될 수 있지만, 계약 당시 주거용 부분이 없었다가 임차인이 나중에 임의로 개조한 경우에는 적용되지 않을 수 있습니다.
등기와 실제 사용, 무엇을 비교하나요?
건축물대장 등 공부에 적힌 용도나 등기 상태만으로 주거용 여부를 정하지 않습니다.
임대차 목적물이 현실에서 어떻게 쓰이는지를 살펴 주거용 건물인지 판단합니다. 법은 주거용 건물의 전부뿐 아니라 일부를 임대하는 경우에도 적용될 수 있고, 임차 공간 일부를 주거 외 목적으로 함께 쓰는 경우도 범위에 포함합니다.
주거와 영업 공간이 섞인 곳이라면 어느 한 공간의 이름만 보고 판단하기 어렵습니다.
실제로 방과 부엌 등 생활 공간이 주를 이루고, 다른 공간도 생활에 이용되는 사례에서는 주거용으로 인정된 판례가 소개돼 있습니다.
반대로 비주거용 건물의 일부만 주거 목적으로 쓰는 경우에는 적용 대상에서 제외될 수도 있습니다.
결국 공간 전체의 실제 이용 모습을 함께 살피는 기준입니다.
계약 당시를 기준으로 살핍니다
주거용 여부를 판단하는 시점은 임대차계약 체결 때입니다.
계약 당시 주거용으로 쓰이는 부분이 없었는데 임차인이 이후 임의로 주거 공간을 만든 경우에는 법이 적용되지 않을 수 있습니다.
따라서 계약 후의 현재 모습만 확인하기보다 계약을 맺을 당시 건물이 어떤 용도로 이용됐는지도 구분해야 합니다.
등기되지 않았거나 허가받지 않은 건물이라는 사정만으로 적용 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.
다만 이는 주거용 건물에 해당하는지를 전제로 한 설명입니다.
등기 상태와 실제 용도는 서로 다른 판단 요소이므로, 하나를 확인했다고 다른 기준까지 충족했다고 볼 수는 없습니다.
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자주 묻는 질문
등기부에 주택으로 표시되지 않으면 적용되지 않나요?
그 표시만으로 결론을 내리지는 않습니다. 실제 이용 형태를 살펴 주거용 건물인지 판단하며, 등기되지 않은 건물도 주거용으로 쓰이는 경우 적용 대상이 될 수 있습니다.
계약 뒤에 방을 만들어 주거용으로 바꾸면 적용되나요?
판단 기준 시점은 임대차계약을 체결한 때입니다. 당시 주거용 부분이 없었는데 임차인이 나중에 임의로 개조했다면 적용되지 않을 수 있습니다.